26 de febrero de 2026 · Por Carlos Fernández López · 11 min de lectura
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler en 2026
Comprar una vivienda para alquilarla sigue siendo una de las inversiones favoritas de los ahorradores españoles en 2026. Sin embargo, la rentabilidad real de un alquiler está muy lejos del "cobro mensualmente 900 € por un piso que me costó 180.000, así que gano un 6 %". Entre gastos de compra, IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia e IRPF, el rendimiento neto suele ser la mitad del bruto.
Esta guía explica las tres rentabilidades que todo casero debe conocer (bruta, neta y neta después de IRPF), qué gastos son deducibles con la reducción del 60 % de la Ley de IRPF y cómo calcular un caso real con nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler.
Calculadora relacionada
Calculadora de rentabilidad de alquiler →Rentabilidad bruta: la cifra que dan las inmobiliarias
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre la inversión total (precio de compra + gastos de adquisición) y multiplicando por 100.
Fórmula: Rentabilidad bruta = (Renta mensual × Meses alquilados / (Precio + Gastos de compra)) × 100. Ejemplo: piso comprado por 180.000 € más 18.000 € de ITP/notaría/reforma (198.000 € total) alquilado por 900 €/mes 11 meses al año: 9.900 / 198.000 = 5 % bruto.
Es una cifra útil para comparar operaciones rápidamente, pero no refleja lo que realmente ingresa el propietario. Los portales inmobiliarios y agencias suelen publicitar este dato porque es el más favorable.
Rentabilidad neta antes de IRPF: descuenta los gastos operativos
La rentabilidad neta descuenta los gastos anuales recurrentes: IBI, comunidad de propietarios, seguro de hogar, seguro de impago, mantenimiento estimado, gastos de gestión y provisión por vacancia (habitualmente 1 mes al año).
Fórmula: Rentabilidad neta = ((Ingresos anuales – Gastos anuales) / Inversión total) × 100. Con el ejemplo anterior: 9.900 € ingresos – (450 IBI + 720 comunidad + 250 seguros + 600 mantenimiento) = 9.900 – 2.020 = 7.880 € beneficio antes de IRPF. Neta = 7.880 / 198.000 = 3,98 %.
En pisos con hipoteca hay que restar además los intereses del año (no el principal), lo que reduce todavía más la rentabilidad neta pero también la base imponible del IRPF.
Rentabilidad neta después de IRPF con la reducción del 60 %
El artículo 23.2 de la Ley de IRPF permite reducir un 60 % del rendimiento neto positivo cuando la vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino. Desde 2024 la reforma de la Ley de Vivienda amplía esta reducción hasta el 90 % en zonas tensionadas si se baja el precio, 70 % para nuevos inquilinos jóvenes o rehabilitaciones y 50 % en el resto de casos que ya no cumplen la reducción básica del 60 %.
Con el ejemplo: 7.880 € × 40 % (parte que tributa tras reducción 60 %) = 3.152 € base gravable. Si el propietario está en un tipo marginal del 30 %, el IRPF sería 3.152 × 30 % = 946 €. Beneficio neto final = 7.880 – 946 = 6.934 €. Rentabilidad neta después de IRPF = 6.934 / 198.000 = 3,5 %.
Es importante que el contrato sea de vivienda habitual (LAU) y no de temporada ni turístico. Los alquileres de temporada y turísticos tributan al 100 % sin reducción.
Gastos deducibles: la clave para maximizar la rentabilidad neta
Son deducibles: IBI, tasa de basuras, comunidad, seguros (hogar, impago, vida vinculada), intereses de la hipoteca, gastos de reparación y conservación (no ampliación), amortización del inmueble (3 % del mayor entre valor catastral construcción y valor de adquisición construcción), gastos de administración de fincas, honorarios de agencia, suministros pagados por el propietario y saldos de dudoso cobro con más de 6 meses de impago.
No son deducibles: obras de ampliación o mejora (que suman al valor de adquisición para futura venta), ITP o IVA pagados en la compra (van al valor de adquisición) ni el principal amortizado de la hipoteca.
Ejemplos reales 2026: Madrid, Valencia y Sevilla
Piso 65 m² en Vallecas (Madrid): compra 210.000 €, gastos 21.000 €, renta 1.050 €/mes 11 meses = 11.550 €/año. Rentabilidad bruta 5 %, neta antes IRPF 3,9 %, neta después IRPF 3,4 %.
Piso 80 m² en Benimaclet (Valencia): compra 165.000 €, gastos 16.500 €, renta 900 €/mes 11 meses = 9.900 €/año. Rentabilidad bruta 5,4 %, neta antes IRPF 4,3 %, neta después IRPF 3,8 %.
Piso 70 m² en Triana (Sevilla): compra 140.000 €, gastos 14.000 €, renta 800 €/mes 11 meses = 8.800 €/año. Rentabilidad bruta 5,7 %, neta antes IRPF 4,6 %, neta después IRPF 4 %.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad neta se considera buena en 2026?
Un alquiler tradicional de vivienda habitual en España da entre 3 % y 5 % neto después de IRPF en 2026. Por debajo del 3 % es discutible frente a alternativas como fondos indexados o letras del Tesoro. Por encima del 5 % suele implicar zonas o inmuebles con más riesgo.
¿La reducción del 60 % del IRPF sigue vigente en 2026?
Sí, para contratos de vivienda habitual firmados antes del 26 de mayo de 2023. Para contratos posteriores se aplican los nuevos porcentajes de la Ley de Vivienda: 50 %, 60 %, 70 % o 90 % según circunstancias.
¿Cómo se contabiliza la amortización del inmueble en el IRPF?
Puedes deducir el 3 % anual sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción o el coste de adquisición de la construcción (sin incluir el suelo). Es una deducción "contable" muy relevante que reduce la base imponible sin desembolso real.
¿Merece la pena alquilar por temporada o turístico para ganar más?
El bruto puede duplicarse, pero también los gastos (limpieza, gestión, licencia turística), la vacancia y el IRPF (sin reducción del 60 %). En muchos casos, tras impuestos, la rentabilidad neta acaba siendo similar o inferior a un alquiler tradicional.
Sigue leyendo
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — Bruta, neta y neta después de IRPF en un solo cálculo.
- Rentabilidad Airbnb / alquiler turístico — Comparativa con alquiler tradicional.
- Gastos de compraventa — ITP, notaría, registro y tasación.
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