Calculadora de gastos de compraventa de vivienda 2026

Guía completa: gastos de comprar una vivienda en España en 2026

Cuando alguien empieza a mirar pisos suele centrarse en el precio de venta y en la entrada del 20% que exige el banco. Es un error clásico: entre impuestos y gastos de escritura, comprar una vivienda en España añade entre un 8% y un 13% adicional sobre el precio, dependiendo de la comunidad autónoma y de si es obra nueva o de segunda mano. Sobre un piso de 250.000 €, hablamos de entre 20.000 € y 32.500 € extra que debes tener ahorrados el día que firmas ante notario.

Impuestos según el tipo de vivienda

La primera gran diferencia es fiscal. Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo autonómico que varía entre el 4% del País Vasco y el 10% de Cataluña o la Comunidad Valenciana. Es, con diferencia, el gasto más importante y el que más diferencia hay según dónde compres.

Si compras obra nueva directamente al promotor, no hay ITP: pagas IVA reducido del 10% (4% en el caso de vivienda protegida) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% de Navarra y el 1,5% de la mayoría de comunidades. El País Vasco no aplica AJD para obra nueva. Muchos compradores no saben que Madrid, con un AJD del 0,75% y un ITP del 6%, está entre las comunidades más baratas fiscalmente para comprar vivienda.

Gastos de escritura y tramitación

Además de los impuestos, hay cuatro gastos que se repiten en toda España y que se pagan por acudir al notario, inscribir la vivienda a tu nombre y tramitar la operación:

• Notaría: los aranceles están regulados y dependen del precio. Para una vivienda media rondan los 600–1.200 €.
• Registro de la Propiedad: inscripción de la escritura. Habitualmente entre 400 y 700 €.
• Gestoría: si tienes hipoteca, la banca suele imponerla para tramitar impuestos e inscripción. Entre 300 y 500 €.
• Tasación: la exige el banco antes de conceder la hipoteca. Entre 250 y 500 € según tamaño y ubicación.

Estos importes son orientativos y cambian según la provincia y el proveedor. La ley hipotecaria de 2019 estableció que notaría, registro, gestoría e IAJD asociados al préstamo los paga la entidad bancaria, no el cliente. El comprador solo asume la tasación, los aranceles de notaría y registro correspondientes a la escritura de compraventa y los impuestos de la vivienda.

Ejemplos reales por precio y comunidad

Cómo reducir la factura

Hay tres vías legales para pagar menos. La primera es aprovechar tipos reducidos autonómicos: casi todas las CCAA aplican ITP rebajado (habitualmente entre el 3% y el 5%) para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compras de vivienda protegida. Segundo, negociar honorarios de gestoría: si la impone el banco puedes contrastar con otra opción o pedir factura desglosada. Tercero, revisar la tasación: no siempre debes usar la que ofrece el banco, aunque en la práctica es lo habitual.

Una vez tengas claros los gastos, el siguiente paso es dimensionar bien la hipoteca. Puedes calcular cuánto te costará al mes con nuestra calculadora de cuota hipotecaria, decidir entre modalidades con el comparador fijo vs variable, ver el total de intereses que pagarás y estudiar el ahorro de una amortización anticipada.

Impuestos por comprar piso 2026: qué cambia respecto a 2025

Los gastos de escritura de una vivienda en 2026 mantienen la estructura de 2025, pero varias comunidades autónomas han retocado los tipos aplicables al impuesto de compraventa de vivienda. Andalucía consolida el ITP general al 7% con tipo reducido del 3,5% para menores de 35 años, familias numerosas y vivienda habitual bajo 150.000 €. La Comunidad Valenciana mantiene el 10% general con reducción al 8% para vivienda habitual de precio moderado, y Cataluña conserva su ITP progresivo, que puede escalar del 10% al 11% en tramos superiores a 1.000.000 €. Antes de firmar la escritura de compraventa, revisa siempre la web de tu Agencia Tributaria autonómica para conocer los tipos reducidos vigentes en 2026.

Otra keyword muy buscada es "cuánto cuesta comprar una casa nueva 2026": para obra nueva el IVA vivienda 10% es estatal y no cambia por comunidad, mientras que el AJD sí varía. Recuerda que la provisión de fondos del notario es solo una estimación; la liquidación real la recibirás semanas después de la firma con los aranceles definitivos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría hipotecaria. Si eres autónomo o compras la vivienda a través de una sociedad, la fiscalidad cambia y conviene consultar un asesor: podrías tributar por IVA con inversión del sujeto pasivo en operaciones entre empresarios.

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