20 de abril de 2026 · Por Elena Martínez Ruiz · 12 min de lectura
Rentabilidad del alquiler en España en 2026: cómo calcularla
Comprar para alquilar sigue siendo, junto a los fondos indexados, una de las estrategias favoritas del ahorrador español. Pero pocas inversiones se analizan tan mal como el alquiler: es habitual escuchar 'me da un 6 %' sin descontar IBI, comunidad, seguros ni fiscalidad. La rentabilidad bruta y la rentabilidad neta real después de impuestos pueden diferir en 2-3 puntos porcentuales.
En esta guía 2026 explicamos las tres rentabilidades que debes calcular antes de comprar un piso para alquilar, con la fiscalidad IRPF actualizada (reducción del 60 % sobre el rendimiento neto para vivienda habitual del inquilino, art. 23.2 LIRPF) y ejemplos reales por ciudad.
Calculadora relacionada
Calculadora de rentabilidad de alquiler →Rentabilidad bruta: el primer filtro
La rentabilidad bruta se calcula como ingresos anuales por alquiler divididos entre la inversión total (precio + gastos de compra: ITP/IVA, notaría, registro, tasación y reforma). Es la métrica más común en los anuncios pero también la más engañosa: no descuenta ningún gasto.
Fórmula: Rent. bruta = (Renta mensual × 12) / (Precio + Gastos de compra). Ejemplo: piso 180.000 € + 18.000 € gastos = 198.000 € invertidos; alquilado por 900 €/mes durante 11 meses (asumimos 1 mes de vacancia) = 9.900 € anuales. Rentabilidad bruta = 5,0 %.
Regla práctica: por debajo del 5 % bruto en 2026 en España, difícilmente compensa alquilar en lugar de invertir en bolsa o depósitos. Por encima del 7 % conviene revisar por qué (zona, estado del inmueble, riesgo de impago).
Rentabilidad neta: descontando los gastos reales
Ningún alquiler tiene ingresos limpios. Debes descontar: IBI anual, cuota de comunidad, seguro de hogar y de impago de rentas, mantenimiento (una regla razonable es el 1 % del valor de la vivienda al año), suministros de zonas comunes, derramas y posibles meses de vacancia.
Rent. neta pre-IRPF = (Ingresos anuales − Gastos anuales) / Inversión total. En el ejemplo anterior: gastos anuales aproximados 450 € IBI + 720 € comunidad + 250 € seguros + 600 € mantenimiento = 2.020 €. Beneficio antes de impuestos = 7.880 €. Rentabilidad neta pre-IRPF = 3,98 %.
Rentabilidad neta tras IRPF: la que de verdad cobras
Los rendimientos del capital inmobiliario tributan en la base general del IRPF. Si el inquilino usa la vivienda como habitual, tienes derecho a una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto (art. 23.2 LIRPF, en vigor en 2026 con matices en zonas tensionadas). Solo el 40 % restante entra en tu base imponible.
Siguiendo el ejemplo: rendimiento neto 7.880 € × 40 % = 3.152 € base imponible. Si tu tipo marginal IRPF es del 30 %, pagas 946 € de IRPF. Beneficio neto real = 7.880 − 946 = 6.934 €. Rentabilidad neta post-IRPF = 3,50 %.
En zonas de mercado tensionado (Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda) hay bonificaciones adicionales que pueden llevar la reducción al 70 %, 80 % o incluso 90 % si el propietario firma con inquilinos jóvenes o rebaja la renta un 5 % respecto al contrato anterior.
Ejemplos por ciudad en 2026
Madrid centro — 250.000 € + 25.000 € gastos, alquiler 1.200 €/mes (11 meses): bruta 5,3 %, neta pre-IRPF 4,0 %, neta post-IRPF ≈ 3,5 %.
Barcelona (zona tensionada) — 280.000 € + 30.000 € gastos, alquiler 1.300 €/mes: bruta 4,6 %, neta post-IRPF con reducción del 90 % puede subir al 3,8 %.
Valencia — 160.000 € + 18.000 € gastos, alquiler 850 €/mes: bruta 5,7 %, neta post-IRPF ≈ 4,1 %.
Sevilla — 140.000 € + 15.000 € gastos, alquiler 750 €/mes: bruta 5,8 %, neta post-IRPF ≈ 4,2 %.
Málaga costa — 220.000 € + 22.000 € gastos, alquiler 1.100 €/mes (10 meses por estacionalidad): bruta 4,5 %, neta post-IRPF ≈ 3,2 %.
Alquiler tradicional vs alquiler turístico
El alquiler turístico (Airbnb, Booking) puede duplicar la rentabilidad bruta pero pierde la reducción del 60 %, tributa como actividad económica si prestas servicios de hostelería, tiene mayores gastos (limpieza, gestión, comisiones de plataforma, licencias autonómicas) y se enfrenta a regulaciones cada vez más restrictivas en ciudades como Barcelona, Palma o San Sebastián.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad se considera buena para alquilar en 2026?
En España, una rentabilidad neta post-IRPF entre 3,5 % y 5 % se considera razonable. Por debajo del 3 % probablemente compense más un fondo indexado global; por encima del 6 % suele haber riesgo alto (barrio, morosidad, obras).
¿La reducción del 60 % sigue vigente en 2026?
Sí, se mantiene para vivienda habitual del inquilino con contrato de la LAU. En zonas tensionadas puede subir al 70, 80 o 90 % si se cumplen requisitos de la Ley 12/2023 (inquilinos jóvenes, rebaja de renta, rehabilitación reciente).
¿Puedo deducir intereses de la hipoteca?
Sí. Los intereses del préstamo hipotecario destinado a comprar la vivienda alquilada son gasto deducible, junto con la amortización del inmueble (3 % anual sobre el mayor entre valor catastral construcción y coste de adquisición construcción).
¿Y si tengo meses sin inquilino?
Los meses de vacancia no generan ingreso, pero puedes seguir deduciendo IBI, comunidad y seguros de forma proporcional. Suele considerarse realista contar con 10-11 meses alquilados al año, no 12.
¿Merece la pena el alquiler turístico frente al tradicional?
Depende de la ciudad y de tu tiempo. Duplica ingresos brutos pero exige gestión activa, licencia (cuando está disponible), tributación como actividad económica y afronta restricciones legales crecientes. En términos de rentabilidad neta por hora dedicada, el alquiler tradicional suele ganar.
Sigue leyendo
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — Bruta, neta y neta post-IRPF con reducción del 60 %.
- Calculadora de rentabilidad Airbnb — Alquiler turístico con ocupación, comisiones y gastos.
- Calculadora de gastos de compraventa — ITP, IVA, AJD, notaría y registro por CCAA.
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