Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU) 2026
Actualizada a 2026. Estima el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) por venta, herencia o donación de un inmueble.
Actualizado: enero 2026
Datos del inmueble
Solo la parte del suelo, no la construcción. Aparece en el recibo del IBI.
Entre 1 y 20. >20 se considera 20.
Si es 0 o negativa, no hay impuesto a pagar.
Lo fija cada Ayuntamiento (máx legal 30%).
Cuota plusvalía municipal
1350 €
- Método aplicado
- Objetivo (coeficiente)
- Base imponible objetiva
- 4500 €
- Base imponible real
- 60.000 €
- Base elegida (menor)
- 4500 €
Coeficientes objetivos vigentes
Coeficientes máximos aprobados por el Estado (RDL 26/2021). Los Ayuntamientos pueden aplicar coeficientes inferiores.
| Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| 1 año | 15% |
| 2 años | 15% |
| 3 años | 16% |
| 4 años | 17% |
| 5 años | 18% |
| 6 años | 19% |
| 7 años | 18% |
| 8 años | 15% |
| 9 años | 12% |
| 10 años | 10% |
| 11 años | 9% |
| 12 años | 9% |
| 13 años | 9% |
| 14 años | 9% |
| 15 años | 10% |
| 16 años | 13% |
| 17 años | 17% |
| 18 años | 23% |
| 19 años | 29% |
| 20 años | 45% |
Cómo se calcula desde el RDL 26/2021
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional (STC 182/2021) que anuló el método anterior, se aprobaron dos métodos a elección del contribuyente: (1) Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia × tipo municipal. (2) Método real: ganancia patrimonial efectiva × tipo municipal. Se usa el menor de los dos.
Cuándo no hay que pagar
Si has vendido o transmitido el inmueble con pérdida (precio de venta < precio de compra, ambos descontando gastos y mejoras), no procede el impuesto. Debes igualmente declarar la operación al Ayuntamiento y aportar las escrituras como prueba.
Plazo y bonificaciones
30 días hábiles en transmisiones onerosas (venta) y 6 meses en herencias (prorrogables a 12). Muchos Ayuntamientos bonifican hasta el 95% la transmisión por herencia entre cónyuges, descendientes y ascendientes si la vivienda era habitual del fallecido y se mantiene varios años.
Cómo funciona
La calculadora de plusvalía municipal estima el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo que cobran los Ayuntamientos cada vez que se transmite un inmueble urbano por venta, herencia o donación. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 —dictado tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 que anuló el sistema anterior— el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que le resulte más favorable.
El primer método, llamado objetivo, parte del valor catastral del suelo (no del valor total ni del precio de venta) y lo multiplica por un coeficiente que depende de los años de tenencia, publicado anualmente por el Estado. Sobre esa base imponible objetiva el Ayuntamiento aplica su tipo de gravamen, que puede llegar como máximo al 30%. El segundo método, real, calcula la ganancia patrimonial efectiva (precio de venta menos precio de compra) y aplica el porcentaje de suelo sobre el valor total según catastro.
La herramienta calcula ambas bases y aplica automáticamente la más baja, tal como permite la normativa. También detecta cuándo no procede pagar (transmisión con pérdida) y muestra los coeficientes objetivos vigentes por años de tenencia. El resultado es una estimación fiable antes de acudir al Ayuntamiento a autoliquidar el impuesto.
Fórmula utilizada
cuota = min(base_objetiva, base_real) × tipo_municipalLa base objetiva se calcula como valor_catastral_suelo × coeficiente_años, donde el coeficiente lo fija anualmente el Ministerio de Hacienda según los años completos de tenencia (de 1 a 20).
La base real es la ganancia patrimonial (precio_venta − precio_compra, ajustados por gastos y mejoras) multiplicada por el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble. Si la venta ha generado pérdida, no se paga el impuesto.
El tipo de gravamen municipal lo fija cada Ayuntamiento con un máximo legal del 30%. Grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia aplican el tipo máximo; municipios pequeños suelen estar entre el 20% y el 25%.
Ejemplo práctico paso a paso
Vamos a calcular la plusvalía municipal de un piso en Madrid vendido en 2026 tras 15 años de tenencia. Precio de compra en 2011: 180.000 €. Precio de venta: 240.000 €. Valor catastral total actual: 90.000 €, de los que 45.000 € corresponden al suelo. Tipo municipal en Madrid: 29%.
- 1. Método objetivo — base imponible. Coeficiente para 15 años completos según tabla estatal 2026: 0,12. Base objetiva = 45.000 × 0,12 = 5.400 €.
- 2. Método objetivo — cuota. Cuota objetiva = 5.400 × 29% = 1.566 €.
- 3. Método real — ganancia patrimonial. Ganancia = 240.000 − 180.000 = 60.000 €. Porcentaje del suelo sobre valor catastral = 45.000 / 90.000 = 50%.
- 4. Método real — base y cuota. Base real = 60.000 × 50% = 30.000 €. Cuota real = 30.000 × 29% = 8.700 €.
- 5. Cuota final a pagar. El contribuyente elige la menor: 1.566 € por el método objetivo. Se ahorra 7.134 € respecto al método real.
Este ejemplo muestra por qué es obligatorio calcular ambos métodos: en propiedades con valor catastral del suelo bajo respecto a la ganancia real, el método objetivo resulta muchísimo más barato. En cambio, si vendes con poca plusvalía tras muchos años de tenencia, el método real puede ser mejor o incluso demostrar que no hay que pagar nada.
Casos especiales
Exención cuando la transmisión genera pérdida (doctrina del Tribunal Constitucional)
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 y el posterior RDL 26/2021, si el valor de venta o transmisión es igual o inferior al valor de adquisición, no existe incremento de valor y no se debe la plusvalía municipal. El Ayuntamiento debe comprobar que existe incremento real; si no lo hay, la cuota es cero. Eso es especialmente relevante en herencias cuando el inmueble se transmite por valor igual o menor al de adquisición del fallecido. La calculadora permite comparar el método objetivo (basado en valor catastral y coeficientes) con el método real (ganancia efectiva × tipo municipal), y debes optar por el que resulte menor o cero si no hay ganancia.
Diferencia de coeficientes según los años de tenencia del inmueble
El método objetivo aplica un coeficiente por cada año de tenencia, con un máximo de 20 años. Esos coeficientes los fija el Ayuntamiento dentro de los límites legales y varían notablemente entre municipios. Un inmueble con valor catastral del suelo de 45.000 € y 15 años de tenencia puede tener una base imponible objetiva muy distinta según el coeficiente municipal aplicado (por ejemplo, del 0,12 anual frente al 0,18 anual). Con 15 años, la diferencia entre ambos coeficientes puede suponer una base imponible de 81.000 € frente a 121.500 €, y a un tipo del 30%, una cuota de 24.300 € frente a 36.450 €. Por eso es clave conocer el coeficiente del municipio concreto, que la calculadora te permite introducir manualmente.
Herencia con varios herederos y división del inmueble
Cuando el inmueble pasa a varios herederos y uno de ellos lo adquiere en exclusiva compensando a los demás, la plusvalía municipal se liquida por la transmisión del inmueble del caudal hereditario al heredero adquirente. Si posteriormente ese heredero vende el inmueble, se contarán los años desde la adquisición original del fallecido (no desde la herencia) para el cálculo de la plusvalía municipal. La calculadora pide los años de tenencia del inmueble por el fallecido; si la transmisión es una venta posterior por parte de un heredero, introduce los años totales desde la compra original.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo hay que pagar plusvalía municipal en una herencia?
El heredero está obligado a autoliquidarla en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables a 12 si se solicita en los primeros 5 meses). El importe se calcula sobre los años transcurridos desde la última transmisión (la compra original del fallecido o una herencia anterior) hasta la fecha de fallecimiento. Muchos Ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% para vivienda habitual heredada por cónyuge, descendientes o ascendientes.
¿Y si vendo mi vivienda con pérdidas?
No hay que pagar plusvalía municipal, según el criterio del Tribunal Constitucional y el propio RDL 26/2021. Pero debes presentar igualmente la declaración al Ayuntamiento aportando las escrituras de compra y venta como prueba de que no ha habido incremento de valor. Si no lo declaras, corres el riesgo de recibir una liquidación de oficio años después.
¿Dónde consulto el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI aparece el valor catastral total y, en la mayoría de casos, desglosado en suelo y construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) con tu certificado digital o Cl@ve. El dato que necesitas para esta calculadora es solo la parte del suelo, no la construcción.
¿Se pueden descontar reformas y gastos del método real?
Sí. En el método real, el precio de adquisición puede incrementarse con los gastos e impuestos pagados en su día (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y con las inversiones estructurales (ampliaciones, reformas integrales, no mantenimiento). El precio de venta puede reducirse con los gastos de vender (comisión inmobiliaria, plusvalía del vendedor). Guarda todas las facturas.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar?
30 días hábiles desde la venta o donación. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento prorrogables a 12 meses si lo solicitas antes de los 5 primeros meses. Fuera de plazo se aplican recargos del 5%, 10%, 15% o 20% según la demora, más intereses de demora.
Calculadoras relacionadas
- Calculadora de impuesto de sucesiones — cuota estimada por CCAA y grupo de parentesco.
- Gastos de compraventa de vivienda — impuestos y gastos de notaría al comprar.
- Rentabilidad de un alquiler — calcula la rentabilidad neta antes de vender.
Datos y fuentes oficiales
Última actualización: enero 2026¿De dónde salen estos datos?
Esta calculadora aplica los tipos, reducciones y coeficientes aplicables según la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la normativa autonómica correspondiente. Puedes consultar la fuente original aquí: BOE — Ley 29/1987.
Última actualización: enero 2026. Si detectas un tramo o tipo desactualizado, escríbenos y lo corregimos en menos de 48 horas.
Esta herramienta ofrece una estimación orientativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Cómo calculamos.
Calculadoras relacionadas de Herencias
Aviso: Esta herramienta ofrece estimaciones orientativas basadas en la normativa vigente. No sustituye el asesoramiento profesional de un economista, asesor fiscal o entidad financiera autorizada.