18 de marzo de 2026 · Por Carlos Fernández López · 12 min de lectura
Gastos de comprar una vivienda en España en 2026: guía completa
Comprar una vivienda en España no es solo pagar el precio pactado con el vendedor. Entre impuestos, notaría, registro, tasación y gestoría, el comprador tiene que sumar entre un 8 % y un 12 % adicional sobre el precio si la vivienda es de segunda mano, y entre un 12 % y un 14 % si es de obra nueva. En una casa de 200.000 € eso son entre 16.000 € y 28.000 € de gastos, dinero que ningún banco financia y que hay que tener ahorrado antes de firmar.
Esta guía 2026 explica, uno por uno, todos los gastos de comprar una vivienda en España, cómo cambian según la Comunidad Autónoma y cómo estimar la cifra exacta para tu caso con nuestra calculadora de gastos de compraventa.
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Segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Si la vivienda es de segunda mano, el comprador paga ITP sobre el mayor entre precio de compra y valor de referencia catastral. El tipo depende de la CCAA en 2026: 6 % Madrid, 10 % Cataluña (11 % desde 900.000 €), 10 % Valencia, 8-10 % Andalucía, 6,5 % Baleares (hasta 400.000 €), 8-10 % Aragón, 8 % País Vasco. En una vivienda de 200.000 € el ITP va de 12.000 € (Madrid) a 20.000 € (Cataluña).
Existen tipos reducidos por familia numerosa, jóvenes menores de 35 años, personas con discapacidad o vivienda protegida en la mayoría de comunidades, con tipos que pueden bajar al 3-5 %.
Obra nueva: IVA + AJD
La obra nueva vendida por promotor tributa por IVA (10 % general, 4 % vivienda protegida) más Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,5 %-1,5 % según CCAA. En una vivienda de 250.000 € nueva en Madrid: 25.000 € IVA + 1.500 € AJD = 26.500 €. En Cataluña con AJD del 1,5 % serían 28.750 €.
Notaría
Los aranceles notariales están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y son iguales en toda España, en función del precio de la vivienda. La escritura de compraventa de una vivienda media (150.000-300.000 €) suele costar entre 600 € y 900 €. Si hay hipoteca, la escritura del préstamo hipotecario la paga el banco desde la Ley 5/2019.
Registro de la Propiedad
Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad cuesta también según arancel oficial: entre 400 € y 650 € para viviendas medias. Es un gasto obligatorio: sin inscripción no existe seguridad jurídica de que eres el propietario frente a terceros.
Tasación
Si compras con hipoteca, el banco exige una tasación oficial de la vivienda hecha por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Coste habitual en 2026: 300-500 €. La paga el comprador (aunque el informe es propiedad suya durante 6 meses y debe entregársele por ley).
Gestoría
Cuando hay hipoteca, casi siempre interviene una gestoría que liquida impuestos e inscribe las escrituras. Coste 300-500 €. Desde la Ley 5/2019, si es el banco quien impone la gestoría, la paga el banco; si la elige el comprador libremente, la paga el comprador.
Gastos de la hipoteca (los paga el banco desde 2019)
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario dejó claro qué paga cada uno: el banco asume AJD del préstamo, notaría del préstamo, registro del préstamo y gestoría del préstamo. El cliente solo paga la tasación y la copia de la escritura de la hipoteca. Si tu banco te intenta cobrar otra cosa, es reclamable.
Ejemplos reales 2026 según CCAA
Vivienda segunda mano 200.000 € en Madrid (ITP 6 %): 12.000 € ITP + 750 € notaría + 500 € registro + 400 € tasación + 400 € gestoría = 14.050 € (≈ 7 % del precio).
Vivienda segunda mano 200.000 € en Cataluña (ITP 10 %): 20.000 € ITP + 750 € notaría + 500 € registro + 400 € tasación + 400 € gestoría = 22.050 € (≈ 11 %).
Vivienda segunda mano 200.000 € en Valencia (ITP 10 %): 20.000 € ITP + 2.050 € otros gastos = 22.050 € (≈ 11 %).
Vivienda obra nueva 250.000 € en Madrid (IVA 10 % + AJD 0,75 %): 25.000 € + 1.875 € + 2.100 € otros = 28.975 € (≈ 11,6 %).
Vivienda segunda mano 200.000 € en Andalucía (ITP 7 % general, tras rebaja 2022): 14.000 € + 2.050 € = 16.050 € (≈ 8 %).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ahorro tengo que tener para comprar una casa en 2026?
Los bancos suelen financiar el 80 % del precio o del valor de tasación (el menor). Debes aportar el 20 % restante más entre un 8 % y un 12 % de gastos. Sobre una vivienda de 200.000 €, unos 55.000-65.000 € ahorrados.
¿Los gastos de compraventa se pueden financiar con la hipoteca?
No en el 90 % de los casos. Los bancos financian sobre el menor entre precio y tasación. Solo se financian los gastos si la tasación es muy superior al precio de compra (algo poco frecuente) y siempre respetando el 80 % LTV.
¿Qué CCAA tiene el ITP más barato para comprar vivienda?
Madrid y Baleares con el 6 % son las más baratas del mercado nacional para vivienda usada. Cataluña, Valencia y Cantabria están entre las más caras con el 10 %-11 %.
¿Existe alguna deducción o bonificación por comprar vivienda habitual?
La deducción estatal por vivienda habitual desapareció en 2013 para nuevas compras. Sí existen bonificaciones autonómicas para menores de 35 años, familias numerosas o discapacidad que reducen el ITP al 3 %-5 %.
¿Puedo negociar con el vendedor que pague parte de los gastos?
Legalmente los gastos son del comprador excepto la plusvalía municipal que corresponde al vendedor (Ley 8/2021). Otra cosa es que se pacte en la escritura un reparto distinto: es frecuente que el vendedor asuma parte para cerrar la operación.
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- Plusvalía municipal — Cuánto paga el vendedor al Ayuntamiento.
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